住宅を新築（土地取得・増改築等を含む）または取得し、6ヵ月以内に自己の居住の用に供し、一定条件に適用した場合に減税されます。平成16年度税制改正にともない、現行の制度が1年間（平成16年）延長され、平成17年間から平成20年にかけては居住年によって、ローン減税額は縮小されますが、減税措置が延長されました。
| 居住年 |
控除期間 |
借入金年末残高 |
適用年・控除率 |
最大控除額 |
| 2004年 |
10年間 |
5,000万円以下 |
1〜10年目まで借入金残高の1％ |
500万円 |
| 2005年 |
10年間 |
4,000万円以下 |
1〜8年目まで借入金残高の1％
9〜10年目は0.5％ |
360万円 |
| 2006年 |
10年間 |
3,000万円以下 |
1〜7年目まで借入金残高の1％
8〜10年目は0.5％ |
255万円 |
| 2007年 |
10年間 |
2,500万円以下 |
1〜6年目まで借入金残高の1％
7〜10年目まで0.5％ |
200万円 |
| 2008年 |
10年間 |
2,000万円以下 |
1〜6年目まで借入金残高の1％
7〜10年目まで0.5％ |
160万円 |
| （1） |
所得要件：3,000万円以下
床面積要件：50?以上
|
| 既存住宅の築後経過年数要件： |
耐 |
火 |
建 |
築 |
物 |
25年以内 |
|
木 |
|
造 |
|
等 |
20年以内 |
|
| （2） |
住宅とともに取得する敷地の費用に充てるため住宅に係るローンと一体となって借り入れたローンも対象。 |
| （3） |
譲渡損失の繰越控除との併用を認める。 |
| （4） |
住宅ローン減税の適用の適用を受けていた者が、転勤等やむを得ない事情により一時転出し、その後再び入居した場合については、最適用が可能。 |
| （5） |
増改築等については、一定の耐震改修工事も対象。 |
平成17年12月31日までは、（1）または（2）の選択適用。
| （1） |
住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度の特例措置
・満20歳以上の者が父母から住宅取得資金等の贈与を受けた場合、累積して3,500万円までは非課税、3,500万円を超える部分は一律20％の簡易税率で課税。
・贈与に係る最終的な税負担額は、相続時に贈与財産と相続財産を合算して相続税で精算。
| ? |
当該制度選択後は何回でも贈与可（平成15年以前に?の適用を受けている者についても適用可）
|
| ? |
一定規模以上の増改築（工事費100万円以上及び増改築後の床面積が50?以上となる工事）についても対象。
|
| ? |
受贈者の所得要件：なし
取得する住宅の床面積要件：50?
中古住宅を取得する場合の築後経過年数要件：耐火建築物 25年以内
木造等 20年以内
|
| ? |
適用期限：平成17年12月31日まで
|
|
| （2） |
住宅取得資金等の贈与を受けた場合の贈与税額の計算特例
親又は祖父母から住宅取得資金等の贈与を受けた場合、五分五乗方式により550万円までは非課税、550万円を超え1,500万円までの部分については税額を軽減。
| ? |
建て替え及び買い換えについても対象（但し買い換えの場合には、従前住宅を贈与の日に属する年の翌年12月31日までに売却する場合に限る）。
|
| ? |
建て替えに準ずる一定規模以上の増改築（工事費1,000万円以上又は床面積の増加が50?以上の工事）についても対象。
|
| ? |
受贈者の所得要件：1,200万円以下
取得する住宅の床面積要件：50?以上
中古住宅を取得する場合の築後経過年数要件：耐火建築物 25年以内
木造等 20年以内
|
| ? |
適用期限：平成17年12月31日まで
|
|
不動産取得税は、土地・建物などの不動産の所有権を取得した際に課させられる税ですが、登記の有無を問わず、また、売買以外の贈与、交換による取得についても課税されます。
| （1） |
計算方法
?家屋の取得
不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率3％（本則4％ですが軽減税率適用）
（税率は平成15年4月1日から平成18年3月31日までの取得に適用）
?土地の取得
不動産取得税額＝固定資産税評価額×2分の1（軽減措置）×税率3％
（軽減措置2分の1は、平成12年1月1日から平成17年12月31日までの取得に適用・税率は?と同様の取得に適用）
|
土地、建物の売買や家屋の建築請負契約を結ぶ際には、契約書に印紙を貼る必要がありますが、印紙税とはこの印紙により納付を行う税のことです。売買契約書などは通常2通作成しますが、それぞれに印紙を貼る必要があります。
|
〈不動産の譲渡に関する契約書〉
| 契約書記載金額 |
税額 |
特例による税額 |
| 1万円未満 |
非課税 |
非課税 |
| 1万円以上10万円以下 |
200円 |
200円 |
| 10万円超50万円以下 |
400円 |
400円 |
| 50万円超100万円以下 |
1,000円 |
1,000円 |
| 100万円超500万円以下 |
2,000円 |
2,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 |
10,000円 |
10,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 |
20,000円 |
15,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 |
60,000円 |
45,000円 |
| 1億円超5億円以下 |
100,000円 |
80,000円 |
| 5億円超10億円以下 |
200,000円 |
180,000円 |
| 10億円超50億円以下 |
400,000円 |
360,000円 |
| 50億円超 |
600,000円 |
540,000円 |
| 金額の記載のないもの |
200円 |
200円 |
※「特例による税額」は、記載金額が1,000万円を超えるもので、平成17年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡又は請け負いに関する契約書について適用されます。 |
次の契約書については、印紙税は課税されません。
・建物の賃貸借契約書
・抵当権の設定に関する契約書
・委任に関する契約書 等
一般に、「買い換えの特例」とは、これまで居住していた土地、建物（譲渡資産）を譲渡し、新たに居住用の土地、建物（買換資産）を購入する際に、譲渡した居住用財産の譲渡益について課税の繰り延べを認める（実際に発生した譲渡益を圧縮する）制度です。
居住用財産の買い換えの特例には、「特定の居住用財産の買い換えの特例」と「相続等により取得した居住用財産の買い換えの特例」の2つの特例があります。
この他に、特定の事業用資産の買い換えの特例などがあります。
| （1） |
残存住宅ローンの繰越控除制度の創設（2004年1月）。
2006年末までの時限措置。住宅等の買い換えに加え、賃貸住宅への住み替えにも適用。ローン残高から譲渡（売却）価格を控除した額を限度として、その年の他の所得との損益通算及び翌年から3年間は所得金額から繰越控除。
|
| （2） |
譲渡（売却）損失繰越控除制度の拡充
住宅の買い替えで生じた売却損の繰越控除を2006年末まで延長。住宅ローン完済の場合にも適用対象が拡大。初年度は損益通算で残り3年間は所得から繰越控除。
|
| ※ |
（1）（2）とも取得物件の床面積50?以上、売却年の1月1日時点で所有期間5年超。繰越控除は合計年間所得3,000万円以下。
|
2004年1月1日以後の譲渡に遡及して適用
| （1） |
長期（保有期間5年超）譲渡所得の「100万円特別控除」の廃止。 |
| （2） |
損益通算の廃止：譲渡損失の給与所得・事業所得との通算及び翌年以降の繰越を廃止。 |
| （3） |
税率の引き下げ |
|
現 行
|
改 正 後
|
| 長期 |
譲渡益の26％（所得税20％・住民税6％） |
譲渡益の20％（所得税15％・住民税5％） |
| 短期 |
?譲渡益の52％（所得税40％・住民税12％）か?総合課税の上積税額の110％で多い方 |
譲渡益の39％（所得税30％・住民税9％） |
|
